L’urbanisme est l’étude consistant à adapter l’habitat urbain aux besoins des hommes. Il concerne aussi bien le logement que les services publics, les transports, l’environnement et … le souci de préserver au mieux la fin de vie de nos seniors.
Le financement de l’immobilier des EHPAD
En France, un Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD), est une structure médicalisée, qui accueille des personnes de plus de 60 ans, seules ou en couple, en situation de perte d’autonomie physique ou psychique et pour lesquelles un maintien à domicile n’est plus envisageable. Les EHPAD aussi appelés plus commercialement « maisons de retraite médicalisées » Ces familles doivent faire face à de véritables casse-têtes.
Un EHPAD peut être spécialisé dans les maladies comme Alzheimer, Parkinson ou dans des maladies dégénératives.
Mais qu’en est-il pour les familles à la recherche d’une structure pour personne dépendante n’ayant pas 60 ans, refusée dans les hôpitaux, dont ce n’est pas la finalité, refusée dans un foyer d’accueil médicalisé (FAM). (1)
On manque surtout de petites structures pour accueillir les personnes dépendantes, structures qui ne soient pas trop éloignées des familles
Parce que la France vieillit, les coûts liés à la dépendance deviennent de plus en plus lourds pour la collectivité, Une cinquième branche à la Sécurité Sociale la CNSA (Caisse Nationale de Solidarité pour l’Autonomie) a été actée par la loi du 7 août 2020 lié au handicap et à la dépendance due à l’âge.
Les ressources de la CNSA sont définies dans le Code de l’action sociale et des familles (CASF – l’article L. 14-10-4). Le rendement provisoire des recettes en 2023 est le suivant (2) :
- une fraction de la contribution sociale généralisée (CSG) : 31,7392 milliards d’euros prévisionnels ;
- la contribution de solidarité pour l’autonomie, « part activité » (CSA – journée nationale de solidarité) : 2,3755 milliards d’euros prévisionnels ;
- 100% de la contribution additionnelle de solidarité pour l’autonomie (CASA) : 863,6 millions d’euros prévisionnels ;
- une dotation de l’Assurance maladie : 388,3 millions d’euros ;
- une taxe sur les salaires : 740,3 millions d’euros ;
- une compensation de l’état : 26,6 millions d’euros.
Ces recettes visent à couvrir l’ensemble des dépenses de 2023, de manière globale, sous réserve des exceptions suivantes :
La dépense relative aux mesures d’investissement prévues par le « Ségur de la santé » est couverte, à l’euro près, par une dotation de l’Assurance maladie ;
les montants alloués aux concours APA (allocation personnalisée d’autonomie) et PCH (prestation de compensation du handicap) sont limités à une fraction des ressources de la branche définie par le législateur.
Par ailleurs, le montant des « dépenses relatives aux établissements et services médico-sociaux pour personnes âgées » et des « dépenses relatives aux établissements et services médico-sociaux pour personnes handicapées » est également fixé dans la loi de financement de la sécurité sociale.
La CNSA et les agences régionales de santé financent 170 projets de transformation d’établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) grâce au plan d’aide à l’investissement 2022. (3)
« Le volet médico-social du Ségur de la santé prévoit un plan d’aide à l’investissement de 1,5 milliard d’euros sur 4 ans pour notamment accélérer la modernisation et la rénovation des EHPAD afin d’offrir un vrai « chez soi » aux résidents, une ouverture sur l’extérieur et favoriser leur pleine participation sociale, à l’image d’un projet à Cavaillon, dans le Vaucluse La reconstruction du nouvel EHPAD permettra de regrouper en un lieu unique les deux anciens EHPAD, de diversifier l’offre d’accueil avec des places en accueil de jour, un PASA de nuit. L’établissement sera plus ouvert sur son quartier grâce à la création d’un tiers-lieu et d’une maison de santé pluridisciplinaire. »
Etait-ce la bonne solution sans avoir demandé aux futurs résidents comment ils voyaient leur futur chez eux ? Des règles de vie collectives qui nient la personne que beaucoup de directeurs essaient d’améliorer, mais il faut faire avec les structures et la réglementation misent en place. Il faut aussi faire avec le manque de personnel.
L’investissement solidaire permettra de financer les structures immobilières des EHPAD, de maisons de retraites, et permettra à l’État de faire des économies conséquentes.
Contrairement à un investissement immobilier qui peut rapporter entre 2 et 7% (4) s’il est loué, fait perdre de l’argent s’il reste vide ou détérioré, l’investissement solidaire permet d’avoir des intérêts constants. Pour être attractif il devrait être de 3% net d’impôts et anonyme.
Dans le privé, Orpéa annonce une rentabilité de 4,40% pour un investissement de plus de 150000€ (5) sur lequel vient se greffer les impôts sur le revenu. Mais si vous n’avez pas cette somme, vous ne pouvez pas investir.
Nota – Les intérêts constants de 3% ont été calculés avant l’inflation. Il est maintenant difficile de prédire quel sera le taux dans 4 ans.
(1) Le foyer d’accueil médicalisé (Fam) est une structure d’hébergement qui accueille des adultes gravement handicapés ayant besoin de l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes essentiels de la vie courante ou d’un suivi médical régulier
(2) https://www.cnsa.fr/budget-et-financement/ressources
(3) https://www.cnsa.fr/actualites-agenda/actualites/les-projets-immobiliers-en-ehpad-se-renforcent-grace-au-plan-daide-a-linvestissement-segur#:~:text=La%20CNSA%20et%20les%20agences,aide%20à%20l%27investissement%202022.
(4) https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/immobilier-locatif-jusqu-a-7-de-rentabilite/a1263
(5) Ehpad Programme DomusVi, Andresy à AndresyProgramm par Orpéa
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