Nos propositions de réforme du Droit au Logement
La loi ELAN (1) a modifie le code de l’urbanisme mais n’a pas été une véritable réforme. Pas plus que les 37 propositions visant à sécuriser la mise en location proposées dans le rapport du député Mickaël Nogel (rapport législatif du 19 juin 2019).
Faire encaisser les loyers par les agences immobilières, c’est déshabiller Paul pour habiller Pierre, puisque jusqu’ici les syndics le font pour les propriétaires qui le souhaitent.
Cela crée simplement des frais en plus pour les propriétaires en leur faisant croire qu’ils paieront moins d’assurances pour les loyers impayés. Mais en réalité combien de propriétaires souscrivent réellement à cette assurance ? Par contre ils payeront l’agence plus le syndic qui continuera à gérer l’immeuble.
Pour parvenir à un véritable changement, il est nécessaire d’adopter une approche plus globale et complète, qui comprendrait :
- Promouvoir la construction de logements abordables : Cela pourrait inclure la création de logements sociaux, le soutien aux coopératives d’habitation et d’autres initiatives visant à fournir des solutions de logement pour les personnes à revenu modeste. (2)
- Renforcer la régulation du marché immobilier : Des réglementations plus strictes pourraient être mises en place pour limiter la spéculation immobilière, empêcher les locations de courte durée excessives et favoriser la stabilité du marché.
- Promouvoir la responsabilité sociale des propriétaires : Encourager les propriétaires à être conscients de leur rôle dans la communauté et à adopter des pratiques éthiques en matière de location peut contribuer à améliorer la qualité de vie pour tous.
- Investir dans les relations de voisinage et la cohésion sociale : Les programmes visant à renforcer les liens entre les résidents d’un même quartier ou immeuble peuvent contribuer à créer un environnement propice au “vivre ensemble”. (3)
Comment passer de l’existant à un « vivre ensemble » ?
Si on souhaite que tout le monde ait un toit et cela pour hier, pas pour dans trente ans, il n’y a pas trente six mille solutions. Soit il faut construire des milliers de logements en plus de ceux prévus, soit il faut arrêter une vague de spéculations et de locations Airbnb.
Or, on a vu qu’en France nous avons un logement pour moins de 2 habitants. Sachant toutefois qu’une moyenne en statistique n’est pas une réalité. Il y a des logements vétustes, des logements en attentes de vente, des logements en attente de locataire, des personnes qui sont seules, d’autres familles nombreuses.
Divers problèmes viennent se greffer au mal être du vivre ensemble.
On peut comprendre que chacun essaie de gagner de l’argent ou de faire fructifier celui-ci, mais certaines faces de la spéculation sont préjudiciables au bien vivre ensemble.
Une lettre ouverte au maire de Marseille (4) raconte le ras le bol des marseillais qui ne trouvent plus de logement dans le centre ville ou qui sont dans leur immeuble avec des voisins changeant de tête tous les huit jours. Comment dans ces conditions créer des relations de voisinage qui sont le lien essentiel du vivre ensemble. Comment demander à son voisin d’arroser ses plantes lorsqu’on part en vacances ou de nourrir son chat ?
AirbnB n’a rien à voir avec accueillir chez soi un étudiant contre un petit loyer ou des services, ce sont des appartements ou des studios meublés qui sont loués pour un week-end ou des vacances. A ne pas confondre avec une chambre d’hôte soumise aux lois de l’hôtellerie. Une maison d’hôtes est une petite auberge avec quelques avantages supplémentaires et une touche personnelle.
Il n’y a pas que les habitants qui se plaignent, les hôteliers aussi. A Paris en 2016, 55 720 logements ont été loués sur la plate-forme 5
Airbnb n’a rien à voir avec un échange de logements que leurs propriétaires respectifs s’échangent le temps de leurs déplacements puisque aucune contrepartie financière n’est exigée de part et d’autre 6
1ere proposition
Interdire les locations « Airbnb » et en revenir aux échanges de logements pendant les vacances Paris regagnera cinquante mille logements, ainsi que les autres métropoles.
Un logement doit être occupé au moins six mois par an par son propriétaire, où par des locataires dont c’est la résidence principale.
2eme proposition :
Faciliter la sous-location à des étudiants ou des personnes en déplacements professionnels contre un petit loyer ou des services.
On est conscient que cela ne sera pas suffisant pour inciter les propriétaires à mettre en location leur bien, de les rassurer sur la gestion de celui-ci et la rentabilité de leurs investissements, de permettre aux locataires d’accéder plus facilement au logement, de redonner du sens au vivre ensemble dans un habitat sécurisé.
Comment passer d’un système fondé sur la défiance, à un système au profit d’une confiance réciproque entre propriétaires et locataires.
Aussi il faut aller plus loin dans une réforme plutôt qu’avec des pansements sur une jambe de bois.
- Suppression de la loi PINEL + 7 qui coûte cher à l’État en manque à gagner. et de toutes autres lois de même idiologie.
- Suppression pour les communes de l’obligation de la construction de logements sociaux.
- Celle-ci sera remplacée par le rachat par les collectivités locales utilisant leur droit de préemption de biens vétustes dont les propriétaires ne peuvent assumer les rénovations. Par la rénovation de ces dits biens et la location dont les revenus reviendraient à la commune. Par de nouvelles constructions dans les communes où cela est nécessaires et dont les revenus reviennent à la commune.
Ici jouera réellement le fait que tout euro investi par la collectivité rapportera à la collectivité pour l’entretien des logements.
Suppression des allocations logements pour tous les logements loués à des prix encadrés par les communes (a quoi sert de donner d’une main ce que l’on reprends de l’autre, si ce n’est de perdre de l’argent entre les deux par des frais de gestion)
La Maison Départementale du Logement : Gestion des parcs privés, publics et semi-privé.
Afin de redonner confiance aux propriétaires d’investir dans la location, il faut leur donner des bases fiables, à la fois dans l’investissement, mais aussi dans la rentabilité et la pérennité de leurs biens.
Pour gérer le parc immobilier public et privé existant en s’inspirant des solutions de démembrement de la propriété pour le logement social 8 nous proposons les maisons départementales du Logement
Certaines de ces missions seraient obligatoires, d’autres seraient facultatives.
- Recenser tous les biens immobiliers des territoires
- Encaisser les loyers et les reverser aux propriétaires.
- Face à un impayé, assurer la garantie de la jouissance de revenus pour le propriétaire en remplaçant le dispositif VISALE 9 qui lui-même a remplacé le dispositif GUL qui n’a jamais vu le jour, de la loi ALUR. 10
- Assurer sa location si le bien n’est pas loué
- Assurer au locataire insolvable un toit à la mesure de ces moyens afin qu’il ne se retrouve pas SDF.
- Elles auront le pouvoir d’obliger un propriétaire à mettre son bien en conformité à des normes minimales , ou celui-ci sera vendu à la commune avec un droit de préemption.
- Servir de médiateur entre propriétaire et locataire
- Servir de caisse de dépôt des loyers des locataires lorsque les propriétaires se refusent à assumer les devoirs qui leur incombent.
Toutefois : Le propriétaire pourra permettre à un locataire d’avoir des retards de paiement ou d’être hébergé gratuitement.
Les MDL ne pourront refuser à un propriétaire le locataire de leur choix.
Rendre obligatoire par l’intermédiaire de la MDL le soin d’assurer le paiement de son loyer au propriétaire. Dans le cas où un propriétaire choisirait de louer par le biais d’une MDL, le propriétaire se verrait garantir le paiement de son loyer à la bonne date, quoiqu’il arrive au locataire, exception des cas cités plus haut. Ce système permet en outre d’être libéré des critères a priori imposés par les assureurs. Gagnant donc, pour le propriétaire qui se verrait assuré du paiement de son loyer, gagnant pour le locataire qui verrait son dossier mieux étudié, gagnant pour l’agent immobilier qui retrouve l’essence de son métier pour continuer à assurer les transactions des ventes et achats du privé et semi-privé.
Le semi-privé
Mettre en place diverses possibilités de logements en plus du parc privé et du parc public : le semi-privé. C’est un régime de propriété, alternatif à la pleine propriété et au logement social, permettant de garantir des loyers modérés dans la durée : concrètement, si vous êtes éligible, vous pouvez habiter un logement à loyer modéré (propriété de la coopérative), à condition d’acquérir une part sociale de la coopérative et de vous engager à participer à la vie collective de l’immeuble. Quand vous déménagez, votre part sociale est cessible, à un prix encadré, dans une logique anti-spéculative
Comment financer le logement? Ce que dit la loi Pinel+2023
Il ne suffit pas de décréter la construction ou la rénovation des logements, il faut pouvoir le financer.
Si l’analyse de notre président donnée lors d’une interview à « Challenges » (11) est bonne, la solution l’est moins.
Que nous propose la nouvelle loi Pinel + 2023 pour que le particulier soit incité à investir dans l’immobilier ?
Ce que dit la loi Pinel + pour bénéficier de la réduction d’impôt : (12)
Acquisition ou construction d’un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
Limite maximum d’investissement de deux logements par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m².
Bien acquis situé en zone éligible.
Logement mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Respect du plafond de loyer de la zone où se trouve le logement.
Respect du plafond de ressources du ou des locataire(s).
Si le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.
Respect des normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012.
Respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ / an.
Le site de logic-immo nous donne une idée du nombre de m² que l’on peut acheter avec un investissement de 266 800 € (3)
23 m² à Paris ou 179 m² à Saint-Etienne
Sauf que nous oublions qu’en France, la tranche d’impôt la plus haute est de 45 %. Les revenus fonciers des investisseurs riches sont donc imposés à 45 %, auxquels il faut ajouter la CSG et la CRDS soit 17.6 % en plus. En tout, quand on perçoit 1000 euros de revenus fonciers on doit en verser 62,6 % au fisc soit 626 euros
Auquel il faut ajouter pour le propriétaire, les loyers impayés, l’entretien et les réparations incombant à celui-ci ainsi que la remise en état des logements dégradés.
Sans oublier les normes de rénovation énergétique tout en interdisant à la location tous les biens qui ne seraient pas conformes à la réglementation. Cela devient plutôt un casse-tête pour un investisseur moyen.
Avec cette nouvelle loi « Climat et Résilience », ce que donne l’État d’une main, il le reprend de l’autre. C’est ce qui incite les investisseurs à transformer leurs biens en AirbnB. Ce qui est une catastrophe pour ceux ont besoin de se loger.
Comment convertir une niche fiscale qui est un manque à gagner pour l’état en un emprunt qui permet à l’état de faire des investissements sans payer des intérêts ?
(1) Loi ELAN – https://www.ecologie.gouv.fr/loi-portant-evolution-du-logement-lamenagement-et-du-numerique-elan#:~:text=Construire%20plus%20de%20logements%2C%20simplifier,promulguée%20le%2023%20novembre%202018.
(2) Voir paragraphes sur les Maisons Départementales du Logement et l’Investissement solidaire
(3) Voir chapitre sur la participation citoyenne page
(4) https://le-chatillon-lille.fr/2021/03/18/airbnb-bouscule-lhotellerie/
(5) https://www.rue89lyon.fr/2017/01/24/guerre-contre-airbnb-uberisation-hoteliers-portent-plainte/
(6) https://www.lemagdelimmobilier.com/dossier-446-echange-maisons-vacances.html
(7) https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-plus
(8) https://www.union-habitat.org/sites/default/files/articles/documents/2018-03/Demembrement.pdf
(9) Loi VISALE – https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33453
(10) Loi ALUR – https://www.ecologie.gouv.fr/loi-lacces-au-logement-et-urbanisme-renove-loi-alur
(11) https://www.capital.fr/immobilier/logement-pour-repondre-a-la-crise-emmanuel-macron-preconise-un-double-choc-1468101
(12) https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-plus
Rétroliens/Pings