Article de Jacques Condat Président d’Alternative et Progrès
Il ne suffit pas de décréter la construction ou la rénovation des logements, il faut pouvoir le financer.
Si l’analyse de notre président donnée lors d’une interview à « Challenges » (1) est bonne, la solution l’est moins.
Que nous propose la nouvelle loi Pinel + 2023 pour que le particulier soit incité à investir dans l’immobilier ?
Ce que dit la loi Pinel + pour bénéficier de la réduction d’impôt : (2)
Acquisition ou construction d’un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
Limite maximum d’investissement de deux logements par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m².
Bien acquis situé en zone éligible.
Logement mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Respect du plafond de loyer de la zone où se trouve le logement.
Respect du plafond de ressources du ou des locataire(s).
Si le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.
Respect des normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012.
Respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ / an.
Le site de logic-immo nous donne une idée du nombre de m² que l’on peut acheter avec un investissement de 266 800 € (3)
23 m² à Paris
49 m² à Lyon
54 m² à Bordeaux
57 m² à Nice
62 m² à Nantes
67 m² à Rennes et à Strasbourg
72 m² à Toulouse
73 m² à Lille
77 m² à Montpellier
82 m² à Marseille
90 m² à Reims
92 m² à Grenoble
99 m² à Toulon
117 m² au Havre
179 m² à Saint-Etienne
Sauf que nous oublions qu’en France, la tranche d’impôt la plus haute est de 45 %. Les revenus fonciers des investisseurs riches sont donc imposés à 45 %, auxquels il faut ajouter la CSG et la CRDS soit 17.6 % en plus. En tout, quand on perçoit 1 000 euros de revenus fonciers on doit en verser 62,6 % au fisc soit 626 euros
Auquel il faut ajouter pour le propriétaire, les loyers impayés, l’entretien et les réparations incombant à celui-ci ainsi que la remise en état des logements dégradés.
Sans oublier les normes de rénovation énergétique tout en interdisant à la location tous les biens qui ne seraient pas conformes à la réglementation. Cela devient plutôt un casse-tête pour un investisseur moyen.
Avec cette nouvelle loi, ce que donne l’Etat d’une main, il le reprend de l’autre. C’est ce qui incite les investisseurs à transformer leurs biens en AirbnB. Ce qui est une catastrophe pour ceux ont besoin de se loger.
Comment convertir une niche fiscale qui est un manque à gagner pour l’état en un emprunt qui permet à l’état de faire des investissements sans payer des intérêts
En faisant payer les intérêts par ceux à qui cela va profiter, sans passer par la case impôts et taxes.
Qu’est ce que l’investissement solidaire ?
Il faut le voir comme un investissement pour aider la France à se redresser, à rembourser la dette, et à pouvoir au bien de chacun, investisseur compris.
Que peut rapporter l’investissement solidaire à un investisseur.
Premièrement, une stabilité dans ses investissements
L’investissement solidaire n’est pas une énième loi Duflot, Pinel , Censi Bouvard, Scellier, LMNP, Robien, ZRR, loi Girardin, loi Malraux, permettant l’investissement immobilier grâce à des aides de l’état, lois qui coûtent chers à cet État en manque à gagner, mais un emprunt qui permet d’investir dans l’immobilier, valeur refuge plus sûre que la Bourse.
Un logement à loyer nul. Le loyer étant compensé par les intérêts.
Exemple : Vous investissez 200 000 €, en achetant petit à petit des bons du Trésor. Ces 200 000€ à 3% vous rapportent 6 000€ par an. Votre loyer étant approximativement de 6,00 €) m² les intérêts compensent largement le loyer. (voir le paragraphe sur les loyers)
Certes, le logement ne vous appartient pas, mais vous ne payez pas de loyer, vous en avez l’usufruit. Tout comme une vente en viager.
Au décès du locataire, les héritiers ont droit de préemption pour le louer.
D’où l’intérêt pour l’investisseur de ne pas revendre ses bons et de les garder le plus longtemps possible.
Pas d’emprunt à la banque avec des intérêts à payer. On achète des bons du Trésor qui rapportent des intérêts.
Son cours est indexé sur le prix de l’immobilier appartenant aux collectivités.
Prix d’un loyer
Exemple pour un F1 de 32 m²
prix de la construction pour l’Etat : 1500 € x 32 m² = 48 000 €
Intérêt de l’investisseur
48 000 € x 3 % = 1440 € /an
Prix moyenne basse du loyer (aucune aide n’est attribuée) 32 m² x 6,00 € = 192 €/mois = 2 304€/an
Tant que les prix de l’immobilier dans les grandes agglomérations ne seront pas revenus à des prix abordables, les loyers des collectivités évoluent en conséquence.
Une étude approximative donne : combien de m² pourriez vous louer ? *
à Paris 32m² x 20 € = 640 €
à Lyon 32 m² x 15 € = 480 €
à Bordeaux 32 m² x 15 € = 480 €
à Nice 32 m² x 10 € = 320 €
à Nantes 32 m² x 6,50 € = 208 €
à Rennes et à Strasbourg 32 m² x 6,50 € = 208 €
à Toulouse 32 m² x 6,50 € = 208 €
à Lille 32 m² x 6,50 € = 208 €
à Montpellier 32 m² x 6,50 € = 208 €
à Marseille 32 m² x 6,00 € = 192 €
à Reims 32 m² x 6,00 € = 192 €
à Grenoble 32 m² x 6,00 € = 192 €
9à Toulon 32 m² x 6,00 € = 192 €
1au Havre 32 m² x 6,00 € = 192 €
à Saint-Etienne 32 m² x 5,00 € = 160 €
Ceci est une étude approximative de ce qui pourrait se faire si on pouvait se référer à cet engagement au mois de mai 2023, sachant que rien n’est acquis dans le temps.
Les bénéfices pour l’Etat
Bénéfice pour l’Etat : plus de frais de gestion des aides au logement
La différence entre les intérêts et les loyers paient la gestion et l’entretien. (MDL)
L’enveloppe de 2023, de plus de 8 milliards pour le logement serait réduite à 500 millions avec la suppression des aides au logement, pour ne garder qu’une allocation d’aide au logement à caractère social afin de venir en aide à des catégories de personnes victimes de catastrophes naturelles ou humaines et en attente de relogement.
Références
(1) https://www.capital.fr/immobilier/logement-pour-repondre-a-la-crise-emmanuel-macron-preconise-un-double-choc-1468101
(2) https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-plus
(3) https://actualites.logic-immo.com/conseils-d-experts/acheter/266-800-c-prix-moyen-d-un-logement-france-article-13456.html
(4) https://www.bfmtv.com/societe/logement/en-chiffres-pourquoi-le-gouvernement-veut-baisser-les-apl_AN-201707240071.html#:~:text=En%202016%2C%20l%27Aide%20personnalisée,%2C4%20milliards%20d%27euros.
« En 1984, un allocataire moyen touchait 111 euros par mois, contre 269 euros aujourd’hui. L’Etat dépense donc chaque année davantage par bénéficiaire, expliquant la hausse vertigineuse du coût global de cette aide. L’inflation des loyers est directement en cause: la valeur du loyer est l’élément central du calcul de l’APL.(4)
Cependant, le phénomène inverse est également vrai. En 2002, les auteurs Anne Laferrère et David le Blanc dans une étude de l’Insee montrait que les aides au logement tendaient à faire gonfler les loyers
“Comme elles permettent à certains ménages d’accéder à des logements de meilleure qualité, la demande s’accentue et peut conduire à une hausse des loyers si le nombre et la qualité des logements ne s’ajustent pas suffisamment. En d’autres termes, une partie du bénéfice de l’allocation des ménages serait alors transférée aux bailleurs. Cet effet inflationniste serait d’autant plus fort que les bailleurs ont la capacité de connaître les locataires éligibles et perçoivent parfois directement ces aides”, explique l’institut. »
* Document non contractuel